D.S. e A.E. convenivano, davanti al Tribunale di Ancona, la C. S.r.l., per sentire accertare la presenza di una serie di difetti di costruzione dell’immobile acquistato dal costruttore, con la conseguente condanna della società convenuta, ai sensi dell’art. 1669 c.c.: 1) al pagamento della somma di euro 33.330,00, a titolo di riduzione del prezzo di cessione dell’immobile per la violazione della normativa in materia di requisiti acustici passivi; 2) al risarcimento in forma specifica per la violazione della normativa in materia di isolamento termico degli edifici, consistente nell’esecuzione dei lavori descritti nella perizia richiamata o, in alternativa, al risarcimento per equivalente nella misura di euro 50.674,00 o nella diversa misura di giustizia; 3) al risarcimento in forma specifica per le violazioni afferenti all’esecuzione di opere strutturali ed inerenti ai solai e, quindi, al ripristino a regola d’arte dello stato dei luoghi o, in alternativa, al risarcimento per equivalente nella misura di euro 2.936,08, oltre IVA, per i solai, e alla somma da accertare in corso di causa, per le altre lesioni dedotte.

Si costituiva in giudizio la C. S.r.l., la quale contestava l’ammissibilità e la fondatezza delle domande avversarie ed eccepiva l’intervenuta decadenza e la maturata prescrizione dell’azione ex art. 1669 c.c., con riferimento a tutti i vizi contestati, nonché la nullità dell’atto introduttivo del giudizio per la genericità ed indeterminatezza della contestazione di parte attrice, con riguardo ai presunti difetti strutturali e alla sostenuta non conformità di alcuni solai.

Quindi, gli attori, con la memoria depositata ai sensi dell’art. 183, sesto comma, n. 1, c.p.c. (secondo la formulazione vigente ratione temporis), modificavano la domanda, invocando, in alternativa all’azione ex art. 1669 c.c., l’azione generale di responsabilità extracontrattuale ex art. 2043 c.c. in ordine ai medesimi fatti contestati.

Il Tribunale adito, con sentenza non definitiva, rigettava le eccezioni di nullità della citazione e di decadenza dell’azione ex art. 1669 c.c. e, pur ritenendo che tale ultima azione fosse prescritta, escludeva che la prescrizione estintiva fosse maturata per l’azione di responsabilità aquiliana generale proposta, la quale costituiva una mera precisazione della domanda originaria e non già un suo radicale mutamento.

Decidendo sul gravame interposto dalla C. s.r.l., la Corte d’appello di Ancona confermava integralmente la sentenza impugnata. Nelle more del giudizio d’appello il giudizio di primo grado proseguiva ed era definito con sentenza che quantificava i danni nella misura complessiva di euro 25.605,00, sentenza non impugnata che diveniva irrevocabile.

Avverso la sentenza d’appello la C. S. s.r.l. ha proposto ricorso per cassazione, affidato a due motivi. La Suprema Corte, in accoglimento del ricorso, cassa la sentenza impugnata, enunciando il seguente principio di diritto: “Poiché la responsabilità ex art. 1669 c.c. è speciale rispetto a quella prevista dalla norma generale di cui all’art. 2043 c.c., l’applicazione dell’art. 2043 c.c. può essere invocata soltanto ove non ricorrano i presupposti oggettivi e soggettivi dell’azione di responsabilità previsti dall’art. 1669 c.c., e non già al fine di superare i limiti temporali entro cui l’ordinamento positivo appresta la tutela specifica, ovvero senza poter aggirare il peculiare regime di prescrizione e decadenza che connota l’azione speciale”.

Pur presupponendo un rapporto contrattuale (la norma si colloca nell’ambito della disciplina del contratto d’appalto), la fattispecie delineata dall’art. 1669 c.c. ne supera i confini e si configura come ipotesi di responsabilità extracontrattuale, che esige l’accertamento del contributo causale del soggetto passivo all’attività da cui è disceso il danno (Cass. Sez. 2, Ordinanza n. 23470 del 01/08/2023; Sez. 2, Sentenza n. 18891 del 28/07/2017).

Cosicché l’obbligazione derivante dalla legge persegue finalità di ordine pubblico, atte alla conservazione e funzionalità degli edifici destinati per loro natura a lunga durata, a tutela dell’incolumità personale e della sicurezza dei cittadini e, quindi, di interessi generali inderogabili (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 18032 del 03/08/2010; Sez. 2, Sentenza n. 3040 del 06/02/2009).

Nonostante la sua collocazione sistematica, dunque, il bene giuridico alla cui tutela tende la norma in esame trascende il rapporto negoziale in base al quale l’immobile sia pervenuto nella sfera di dominio di un soggetto diverso dal costruttore e che – in ragione della rovina, dell’evidente pericolo di rovina o dei gravi difetti dell’opera – abbia subito un pregiudizio. Pertanto, la norma si pone in rapporto di specialità con quella generale di cui all’art. 2043 c.c. (Cass. Sez. 1, Sentenza n. 8520 del 12/04/2006; Sez. 3, Sentenza n. 8 del 09/01/1990).

Sussiste un rapporto di specialità tra l’art. 2043 c.c. (genus) e l’art. 1669 c.c. (species).

Laddove ne sussistano i presupposti, l’azione da intraprendere è quella specificamente contemplata in materia di appalto, restando così precluso il ricorso all’azione generale, benché, “in concreto” (recte in via contingente), per fatto imputabile al danneggiato, sia maturata la decadenza o la prescrizione dell’azione speciale.

Ed invero, in ordine alla previsione dell’art. 1669 c.c., resta fermo che – trattandosi di una norma non di favore diretta a limitare la responsabilità del costruttore, bensì finalizzata ad assicurare una più efficace tutela del committente, dei suoi aventi causa e dei terzi in generale –, ove non ricorrano “in concreto” le condizioni per la sua applicazione (“come nel caso di danno manifestatosi e prodottosi oltre il decennio dal compimento dell’opera”), può farsi luogo all’applicazione dell’art. 2043 c.c., senza che, tuttavia, operi il regime speciale di presunzione della responsabilità del costruttore contemplato dall’art. 1669 c.c., atteso che spetta a chi agisce in giudizio l’onere di provare tutti gli elementi richiesti dall’art. 2043 c.c., compresa la colpa del costruttore (Cass. Sez. U, Sentenza n. 2284 del 03/02/2014; Sez. 1, Sentenza n. 8520 del 12/04/2006).